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福州SOHO销售近期迅速转暖库存基数仍较大

发布时间:2021-01-21 18:24:34 阅读: 来源:洗浴锅炉厂家

毛坯房折后均价每平方米约2万元的SOHO(商业产权小户型),一天内销售了400套,为两年来福州SOHO开盘当日去化套数最高。与此同时,周边准备开盘的类似项目,也聚集了很高的人气。

在福州房产市场上,近期被认为存量过高,业内一度忧心忡忡的SOHO产品,近期销售量却骤增。业内人士认为,出现这样的情况,是因为这些项目蓄客时间长,同时价格较低,受到市场欢迎。但从目前情况看,福州商业产权产品供应量大的局面并没有发生变化,不能过度乐观。

福州SOHO销售近期迅速转暖

“晚上开盘,我下午就到现场了。人气确实很旺,我本来看中九层位置的一套,后来一直进不去,最后只好买了十几层的。不过,总体来看还是不贵的。到晚上我走的时候,应该是都卖完了。”昨日,市民陈先生这样描述他前几天购买SOHO的经过。

记者获悉,该SOHO产品位于闽江北岸,主推户型面积为46平方米到72平方米的SOHO产品。开盘当日售出了400套,为近两年来福州SOHO开盘当日去化套数最高的楼盘。

无独有偶,在工业路上一个央企的综合体项目,近期蓄客量也比较理想。销售人员表示,他们推出了团购,不少购房者一次团购合起来可以买下六七层楼。

即使不在市中心,如位于奥体板块的SOHO,开盘销售情况也比较理想。

这样的销售情况让开发商喜上眉梢,因为仅仅几个月前,对这些SOHO产品的走势,市场还充满分歧。

去年以来,福州SOHO供应量不断增加,需求量却逐渐下滑,业界一度对福州SOHO供应量过高的局面忧心忡忡。

实际上,2011年以来,SOHO市场整体供过于求的情况使福州SOHO市场面临高库存的压力。2010年至2013年,福州商业产权公寓总供应量为85万平方米,而新一轮的供应潮总体量将超过80万平方米,如此庞大的后续体量,在福州还是第一次。目前市中心商业产权公寓供应量已达到历史高峰,可预测潜在供应量约160万平方米,如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算,消化周期也要4.2年,销售压力巨大。

因此,这几天不同SOHO产品较高的去化率及人气,让开发商也鼓足了劲销售。

定价合理市场接受度提升

那么,一度被认为难销的SOHO产品,为什么忽然热起来了呢?

“我就是觉得,市中心住宅太贵了,新房都要每平方米26000元以上,面积还大,我买不起。这种产品我可以承受,买着自己住吧。”从闽南来福州工作的陈先生说。

陈先生说,尽管金山的房价相对较低,但他上班交通不太方便,所以最终选择在市中心置业。在市中心,二手房首付承担不起,新房总价也承担不起,陈先生就只好选SOHO产品了。

记者获悉,这几天新开盘的市中心SOHO产品,产品面积多集中在40平方米~60平方米之间,很多层高达到4.5米或者4.9米,价格普遍为每平方米20000元上下。

例如,在闽江北岸的项目,毛坯房折后均价东面每平方米约20500元,南面每平方米21500元,西面每平方米19000元,北面每平方米19500元,层差每平方米100元到150元。此外,还有存1万元抵5万元、一次性或按揭均9.8折、按时签约9.8折等优惠。相比之下,附近在售的新住宅极少,售价也接近每平方米30000元。

在工业路西禅寺对面的综合体项目,SOHO的预期价格为每平方米18000元到20000元。相比之下,附近的住宅价格已经达到每平方米25000元到27000元。

在闽侯等地,SOHO的价格就更低了。例如,一个项目3米层高46平方米的SOHO,总价29万元,均价每平方米6300元左右;3.3米层高66平方米的SOHO,总价43万元,均价每平方米6500元左右;4.5米层高46平方米的SOHO,均价每平方米7300元左右。最便宜的产品,每平方米约4888元。

因为定价合理,即使产权年限只有40年左右,水电费用要按商用标准,但这些SOHO产品还是吸引了一部分消费者。

部分SOHO产品租金迅速上升

SOHO产品受到欢迎,部分产品的带动效应也是一大原因。

去年12月30日,福州东二环附近新开业的大型综合体项目,由于人气比较旺,其一期SOHO产品受到较大带动。

“在开业之前,这里的SOHO已先行交付,当时的租金为每平方米40元到50元,综合体开业之后,租金迅速跃升到每平方米70元到90元,升值率达100%,现在不少人想租都租不到。”福州商业地产专家、福建恒升地产总经理林其东表示,这种局面刺激了SOHO产品的销售。该项目一期售价在每平方米18000元到21000元,后续项目据说达到了每平方米24000元到25000元。

金融街商圈的SOHO产品租金也颇有代表性。以金融街万达的SOHO为例,2011年交房后,每月租金为每平方米30元至40元,2012年每月租金涨至每平方米80元,到了2013年又降至每月每平方米70元,现在则稳定在每月每平方米50元至60元,出租率约为70%。

业内人士表示,随着创业热潮兴起,现在好地段的SOHO产品租赁情况还可以。如浦上商圈,SOHO租金开业初期每月约为每平方米40元到50元,现在约为每平方米60元到70元,出租率在50%到80%之间。而万宝商圈的SOHO平均租金接近每平方米80元,在福州SOHO中属于较高水准。

SOHO库存仍大后续走势有待观察

尽管近期部分SOHO产品热销,但业内人士表示,这并不意味着SOHO产品就一路看好。

不少业内人士表示,由于库存基数太大,未来福州SOHO高库存的状况可能会持续很久。目前,在售SOHO产品面积多集中在40平方米~60平方米,层高4.5米,而后市推出的产品也以此面积段和层高为主,未来SOHO大放量的同时,同质竞争的压力将变大。现在的热销情况能否持续,仍然有待观察。

此外,现在福州很多SOHO产品,都以“类住宅”来进行包装。福州地产专家刘福泉表示:“以公寓形象、类住宅来包装定位,更多层面上看是开发商的一种营销手法,未来是否最适合SOHO,还有待市场检验。”

记者发现,市区部分包装成“类住宅”的SOHO产品,密度极高,朝向也不好,电梯配比低,这样的产品缺乏居住舒适度,未来租金及房价上涨空间有限。

因此,面对激烈的市场竞争,SOHO产品需要做到差异化、精细化,才能有立足之地。从营销上来说,项目定位要清晰,市中心的SOHO项目,由于商业氛围浓厚会偏向商务租赁用途,而近郊的SOHO则更多包装成过渡居住的产品。项目定位清晰,依托周边的整体配套,通过个性化营销方式突出产品的特性,才能体现核心竞争力。(首席记者 江海 文/摄)

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